容積率の上限は、建ぺい率と同じく、各用途地域ごとに定められた一定の数値の中から各地方公共団体が選択し、条例で定めています。自分の土地の容積率は市区町村の建築課で分かります。容積率を限度いっぱいまで適用できるのは、敷地の前面道路が12メートル以上ある場合に限られ、前面道路が12メートル未満の場合には制限がきつくなります。敷地が2つ以上の地域にまたがる場合は、建。へい率と同じ方法で計算した数値が容積率となります。いずれにしても、アパート建築のさいには、建ぺい率と容積率の組合せによりアパートのデザインが決まります。例えば、敷地面積200平方メートル、建・へい率80%、容積率300%の地域の場合は、建へい率160平方メートル、容積率600平方メートル以下になります。1階の床面積を150平方メートルとすると4階建が、100平方メートルとすると6階建ができることになります。会社にすると節税になりますが、そのわけを検討してみましよう。アパート経営を個人で行うと、収入金額と必要経費の差額が不動産所得になり、この図解の場合は1200万円の所得がでてきます。アパート経営を会社で行うと、同一の収支状況だとすれば、本来は1200万円の会社の利益が出るはずです。会社に利益を残すと法人税が約50%かかり、会社にする意味がありません。そこで、通常は会社の利益がゼロになるように、経費として役員報酬を取ることになります。1200万円の役員報酬を1人で受け取ると、それだけで所得税が約88万円ほど安くなります。この場合の役員報酬は給与所得になりますから、給与の必要経費である「給与所得控除」が差し引けるからです。1200万円の給与収入に対して約220万円もの控除があるのです。さらに分散するここまでが第1段階で、さらに節税ができます。役員報酬をできるだけ多人数に分散する方法です。この方法でさらに約120万円の節税になります。したがって、役員報酬を多人数に分散できなければ、会社にしてもあまりメリットがないことになります。会社にして経営する際の節税は、会社に利益を残さないように役員報酬を支払うこと、その役員報酬は多人数に平均的に分散して支払うこと、の2点を実行することです。ところが、会社にすると税理士への報酬や事務経費が余分にかかりますので、所得が少ない場合には必ずしも得にはなりません。
 

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